理性看房价
对于商品房的价格，媒体讨论非常热闹，一会儿说房价要崩盘，一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿，据有关政府机构公布的数据，全国商品房的价格一直在上涨。
涨、涨、涨，这种涨势让越来越多的人感到不对劲，更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论，甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了，国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安，政府部门指责房地产开发商，说是他们利用政策和市场信息的不对称，恶意炒作致使房价上涨，而开发商也在抱怨政府，说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。
政府的指责，开发商的抱怨，学者的担忧，媒体的热闹，个中意味，对普通民众来说谁能弄得清楚，在一片涨势中，民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说：“……各方言论都陷入不理智了”，那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。
商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品，任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格，这个价格我们认为是个合理价格。
那么合理的价格是多少呢？国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍，按这个标准我们来计算一下北京合理的房价，北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元，家庭年收入36000元，那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格，现行的市场价格高出了几倍，那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。
商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的，这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清，哪怕是透露任何一点点的信息，所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便，我们可以将房屋价格构成分拆成几块：1、建筑成本，2、土地成本，3、政府规费，4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。
1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用，包含人工和材料费用。对于农民而言，向村里要块地，自己就可以盖房子，他们认为盖房子只要花工钱和材料钱，也就是只需要支付建筑成本。
那么建筑成本是多少呢？这个价格是大家想不到的便宜，在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来，也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼，建筑材料和人工成本是一样的，因为其规模效益，建筑成本不会比这高，不过高层的房子，建筑成本要高一些。
这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。
2、土地成本
房子是盖在地上的，城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买，不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息，在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的，在这里盖商品房，将来售价将达到10000元/平米，这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。
按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年，70年后怎么办，很多人问到这个问题，但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了，有的房屋土地使用权到期了，土地已经没有使用权了，房子成了空中楼阁。
我国土地出让金制度现在也正受诟病，被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金，从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的，是有问题的，过去了这么多年，这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改，我们等待政府出台新的规定，但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。
3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的，其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费，这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深，因为含在房屋价格中，普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上，占到房屋价格的40%，那个数据是否准确？现在的情况是否有所改变，同样是无从知道。
这些规费是不是应该收？应该收多少？收费的是那些项目？收取这些费用是不是应当向民众公示？我们只能说不知道，更无法进行讨论。
4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算，其公式为：开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X，所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商，他们因为开发房地产而获得了巨额财富，只能由此猜测他们的收益。
仔细分析了商品房的价格构成，因为无从得知相关数据，还是分析不清楚，不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责，开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格；我们也有理由相信开发商的抱怨，政府不合适的政策促使房屋价格上涨。
买房投资理性分析
人们普遍的印象是房地产是保值的，这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄，想想房子越来越旧，土地的使用年限越来越少，商品房的价值如何得以保值呢？而且还有一个问题要考虑，买的时候的价格是不是合理，如果比合理价格低，那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格，则不仅不保值，反而是要缩水的。
买房子投资无非是两种方式，要么用来出租拿租金，要么等涨价后卖出去，挣差价。
我们先来分析作为出租的投资，任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款，那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块，而租金却只有900块一个月，这么算来，不考虑空租时间，将需要100年才能把房款收回来，那时房屋的土地使用权早就到期了，靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年，享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。
买房子等涨价后再卖出去，来挣取差价，就象买卖股票只看涨跌，通过低进高出赚取短期的差价，而不问实际价值，作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实，这是开发商的一个策略，故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已，只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价，很简单的道理，二手房交易要另外交规费和其他交易费用，这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在，说明这个涨幅还是很大，大于进入二手房交易损失费用，看来短期的投资还可以去做的。
对外贸易经营者备案登记办法
商务部
对外贸易经营者备案登记办法
商务部令
（2004年第14号）
《对外贸易经营者备案登记办法》已于2004年6月19日经商务部第九次部务会议讨论通过，现予发布，自2004年7月1日起施行。
部长：薄熙来
二00四年六月二十五日
对外贸易经营者备案登记办法
第一条 为促进对外贸易发展，根据《中华人民共和国对外贸易法》（以下简称《外贸法》）第九条的有关规定，制订本办法。
第二条 从事货物进出口或者技术进出口的对外贸易经营者，应当向中华人民共和国商务部（以下简称商务部）或商务部委托的机构办理备案登记；但是，法律、行政法规和商务部规定不需要备案登记的除外。
对外贸易经营者未按照本办法办理备案登记的，海关不予办理进出口的报关验放手续。
第三条 商务部是全国对外贸易经营者备案登记工作的主管部门。
第四条 对外贸易经营者备案登记工作实行全国联网和属地化管理。
商务部委托符合条件的地方对外贸易主管部门（以下简称备案登记机关）负责办理本地区对外贸易经营者备案登记手续；受委托的备案登记机关不得自行委托其他机构进行备案登记。
备案登记机关必须具备办理备案登记所必需的固定的办公场所，管理、录入、技术支持、维护的专职人员以及连接商务部对外贸易经营者备案登记网络系统（以下简称“备案登记网络”）的相关设备等条件。
对于符合上述条件的备案登记机关，商务部可出具书面委托函，发放由商务部统一监制的备案登记印章，并对外公布。备案登记机关凭商务部的书面委托函和备案登记印章，通过商务部备案登记网络办理备案登记手续。对于情况发生变化、不符合上述条件的以及未按本办法第六、七条规定办理备案登记的备案登记机关，商务部可收回对其委托。
第五条 对外贸易经营者备案登记的程序
对外贸易经营者在本地区备案登记机关办理备案登记。
对外贸易经营者备案登记程序如下：
（一）领取《对外贸易经营者备案登记表》（以下简称《登记表》）。对外贸易经营者可以通过商务部政府网站（http：//www.mofcom.gov.cn）下载，或到所在地备案登记机关领取《登记表》（样式附后）。
（二）填写《登记表》。对外贸易经营者应按《登记表》要求认真填写所有事项的信息，并确保所填写内容是完整的、准确的和真实的；同时认真阅读《登记表》背面的条款，并由企业法定代表人或个体工商负责人签字、盖章。
（三）向备案登记机关提交如下备案登记材料：
1、按本条第二款要求填写的《登记表》；
2、营业执照复印件；
3、组织机构代码证书复印件；
4、对外贸易经营者为外商投资企业的，还应提交外商投资企业批准证书复印件；
5、依法办理工商登记的个体工商户（独资经营者），须提交合法公证机构出具的财产公证证明；依法办理工商登记的外国（地区）企业，须提交经合法公证机构出具的资金信用证明文件。
第六条 备案登记机关应自收到对外贸易经营者提交的上述材料之日起5日内办理备案登记手续，在《登记表》上加盖备案登记印章。
第七条 备案登记机关在完成备案登记手续的同时，应当完整准确地记录和保存对外贸易经营者的备案登记信息和登记材料，依法建立备案登记档案。
第八条 对外贸易经营者应凭加盖备案登记印章的《登记表》在30日内到当地海关、检验检疫、外汇、税务等部门办理开展对外贸易业务所需的有关手续。逾期未办理的，《登记表》自动失效。
第九条 《登记表》上的任何登记事项发生变更时，对外贸易经营者应比照本办法第五条和第八条的有关规定，在30日内办理《登记表》的变更手续，逾期未办理变更手续的，其《登记表》自动失效。
备案登记机关收到对外贸易经营者提交的书面材料后，应当即时予以办理变更手续。
第十条 对外贸易经营者已在工商部门办理注销手续或被吊销营业执照的，自营业执照注销或被吊销之日起，《登记表》自动失效。
根据《外贸法》的相关规定，商务部决定禁止有关对外贸易经营者在一年以上三年以下的期限内从事有关货物或者技术的进出口经营活动的，备案登记机关应当撤销其《登记表》；处罚期满后，对外贸易经营者可依据本办法重新办理备案登记。
第十一条 备案登记机关应当在对外贸易经营者撤销备案登记后将有关情况及时通报海关、检验检疫、外汇、税务等部门。
第十二条 对外贸易经营者不得伪造、变造、涂改、出租、出借、转让和出卖《登记表》。
第十三条 备案登记机关在办理备案登记或变更备案登记时，不得变相收取费用。
第十四条 本办法实施前，已经依法取得货物和技术进出口经营资格、且仅在原核准经营范围内从事进出口经营活动的对外贸易经营者，不再需要办理备案登记手续；对外贸易经营者如超出原核准经营范围从事进出口经营活动，仍需按照本办法办理备案登记。
第十五条 本办法由商务部负责解释。
第十六条 本办法自2004年7月1日起实施。凡与本办法不一致的规定，自本办法发布之日起废止。
附件：对外贸易经营者备案登记表（略）
