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浅析共有人的优先购买权

撰稿人 边嵘


在司法实践中，按份共有的某一共有人转让或出卖其所占有的份额财产时，对其他共有人未尽通知义务或擅自处分的纠纷处理中，享有优先购买权的共有人优先购买权受到侵害，优先购买权如何实现，在审判实践中存有争议，笔者想在这篇文章里就共有人的优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式作以粗浅的探讨。

一、共有人优先购买权的法律特征
所谓优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利①。而共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。
（一）权利法定性。
《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见（试行）》第九十二条规定共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《民法通则》与《物权法》关于共有中的优先购买权的规定内容具有一致性的。立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系，维护共有关系的稳定和所有共有人的利益。同时，避免和减少共有人之间的纠纷的发生。
（二）权利物权性。
共有中的优先购买权是否具有物权性质存在不同观点。一种观点认为共有中的优先购买权不具有物权性质。认为优先购买权附随于买卖关系，法律设定此项权利是应当视为买卖关系的组成部分，对出卖人设定附加的义务，是债权属性，不是有物权性质。另一种观点认为优先购买是具有物权性质的债权②。第三种观点认为，优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性。③笔者同意第三种观点。理由是1、符合物权法定原则。《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定。”依法律规定共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。2、共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力，符合物权法律特征。3、若将共有关系的优先购买权视为债权，当优先购买权被侵害时，使权利难以实现。按照债权理论，共有关系的优先购买权被侵害时只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任，而优先购买权的违约责任、损害结果的不可确定性，在司法实践中难以操作，使法律规定的优先购买权不具有实际意义，不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益，而变向的鼓励出卖人，不履行通知义务而擅自处分共有财产。
（三）共有关系中的优先购买权是一种期待权。
共有关系中优先购买权并不是优先购买权利人在任何时候都享有的一种现实权利。仅是出卖人在出卖自己份额时，优先购买权利人在同等条件下有优先购买的权利，其权利表现方式为可能性，其前提条件是出卖人出卖自己的份额。另外一个条件是“在同等条件下”。只有这两个条件均满足，这种可能性的权利转变为现实的权利。因此说共有关系的优先购买权是一种期待权，是一种具有物权性质的期待权。
（四）共有关系中的优先购买权是一种附条件的形成权。
所谓形成权，是指权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利④。当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额，具有“同等条件”，且没有合同约定时，优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。也有观点认为，共有优先购买权不是形成权，因为该权利只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较之有关系以外的第三人有优先购买的权利，而不是直接使法律关系发生变动，直接与出卖人形成买卖关系。笔者赞成第一种观点。共有关系若不附加上述条件，不符合形成权法律特征，即不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系发生变动，但附加条件成就时，其完全可以对抗共有关系以外的第三人，并完全可以形成与出卖人的转让共有财产份额的买卖合同关系。因此不是绝对的形成权而是附条件的形成权。

二、共有关系中优先购买权的行使
由于共有关系中的优先购买权是一种期待权和附条件的形成权，优先购买权利人的行使条件也必然是严格和受到限制的，其具体条件为：
（一）共有关系存在。
共有优先购买权人行使优先购买权时必须共有基础存在，若不存在则不享有优先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的，若共有关系中的共有份额不确定，则应首先确定各自共有份额。其次，出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施和处分性措施的财产。如共有房屋中，出卖人的共有份额若被司法机关和行政机关查封或将被强制执行，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第二项的规定：“司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”的规定，优先购买权人在司法机关、行政机关对该项财产处置前不能行使优先购买权。
（二）共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件“限制。
“同等条件”必须是按照通常交易习惯的同等条件，有约定则遵从约定。如价格条件相同，优先购买权人可行使优先购买权。支付条件，如即时支付还是分期支付：若是价格相同都是即时支付，共有人优先购买权人则可行使优先购买权，若分期支付，优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权，否则即不具备同等条件，即不能行使优先购买权。另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定，但应根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形，不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。若是不需要登记的动产应以一个月以内酌定合理期限，若是不动产或需要登记的动产，可参照《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”参照以上规定，综合考虑出卖人的利益和享有优先购买权人的优先权的保护。

三、共有关系中优先购买权的实现方式
（一）共有人内部优先购买权的实现。
在共有关系中，某一共有人拟转让其份额时， 其他共有人都要行使优先购买权，其他共有人谁更有优先购买权，法律没有相关规定。一种观点认为由拟出让人决定谁更有优先购买权。理由是为减少不必要的纠纷，充分尊重出让人的所有权，应该由出让人自己决定。第二种观点认为以抽签方式决定。理由是法释（2004）16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第二款规定“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人”。第三种观点认为应在共有人中（包括拟转让人）三分之二以上同意的买受人行使优先购买权，若不能形成三分之二的共有人同意，则采取抽签方式。笔者同意第三种观点。理由是《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，共有人之间另有约定的除外”。若共有人为三人的，转让人与转让人决定的拟行使优先购买权买受人必然会形成三分之二共有人的同意，充分尊重了出让人的所有权。若全体共有人为四人以上的，仅就转让人与转让人决定的买受人二人同意，未经得其他共有人同意，便应由形成三分之二以上的共有人同意的买受人行使优先购买权。此种做法的优点是转让人转让其共有财产份额后一般情形下都不再参与共有财产事务的管理，避免其因主观好恶而不考虑以后共有关系的稳定和发展。如果共有人之间不能形成三分之二以上的共有人同意则采取抽签方式，既体现了相对的公平，又避免和减少共有关系中的不必要纠纷。针对上述情形的应是共有人间的同等条件进行的优先购买权，若存在共有关系之外的第三人竞买，仍应遵守“同等条件”此项规定。只不过是在“同等条件”的前提下先共有内部而后第三人。
（二）共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理。
共有人优先购买权与承租人优先购买权在同等条件下出现了竞合，两种优先购买权的冲突，表现为谁更优先。针对上述问题存在两种不同观点。一种观点认为承租人更具有优先购买权，另一种观点认为共有人的优先购买权优先于承租人。笔者赞成后一种观点。理由是1、从权利位阶上看，共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。2、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权,其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也更为优先。另外，承租人较共有人没有优先行使购买权，依“买卖不破租赁”的理论承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响。其权利并没有受到影响和损害。综上，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人。
（三）共有人优先购买权与第三人善意取得相冲突的处理。
某一共有人转让其共有份额未尽通知义务，而将其财产份额转让给第三人，拟将买受的共有人的优先购买权如何实现呢？一种观点认为，应保护善意第三人的善意取得。理由是从保护交易安全、鼓励交易的立法目的看，应保护第三人的善意取得。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。因此，行使优先购买权的共有人可依照上述规定请求转让人赔偿损失。第二观点认为共有人优先购买权是法律设定的保护共有人的一项重要权利，具有物权性质，而善意取得第三人与转让人是基于债权而取得物权，并且《特权法》第一百零六条规定，善意取得第三人符合三项情形取得动产或不动产的所有权的限制条件为“除法律另有规定外”，既然法律已规定共有人具有优先购买权，就应首先保护共有人的优先购买权。第三种观点认为，如果转让的共有财产份额为不需要登记的动产，应认定转让人与第三人的转让合同有效，若转让的共有财产份额为需要登记的动产或不动产的应认定第三人与转让人的合同无效。笔者比较赞成第三种观点。理由是要对共有人享有的优先购买权与第三人交易安全二者之间要具体情况具体分析的予以平衡。首先，针对是不需要登记的动产，要对第三人设定过多的注意义务，无疑增加了交易成本，同时也不利于交易安全。故针对取得不需要登记的动产的第三人符合《物权法》一百零六条规定的情形的，应保护其所有权的取得。共有人针对不需登记的动产，在市场流通中的再重新取得也并非难事，因此，共有人优先购买权应让位于第三人的善意取得。但是针对需登记的动产和不动产，共有人较之于不需登记的动产其尽的管理义务较多，与之联系较第三人更为紧密，其重新取得也更为困难，针对上述两项财产应确认转让人与第三人的转让合同无效，优先考虑共有人的优先购买权。理由，1、需登记的动产、不动产的转让第三人在交易中应尽到注意义务。如果转让的是共有的不动产份额，由于不动产登记薄上登记的所有权人或者使用人为数人共有，第三人就应知道其他共有人享有优先购买权，这时第三人还与共有人之一签订部分不动产份额的转让合同，就证明其违反了法律的规定，因此应该认定该转让合同无效。2、不致使法律规定的共有人优先购买权悬空，法律既然设定了共有人优先购买权就应保障该权利得以实现，若确认第三人与转让人合同有效，共有人的优先购买权如何实现呢？共有人若基于共有人身份要求转让人承担合同责任，以违约为由，大多共有关系中对优先购买权都无违约条款规定，要求出让人承担违约责任很难实现；若基于侵权责任，其侵权后果在实践中难以确定，使共有人的主张难以保护；若基于不当得利返还责任，缺少明确的事实依据和法律依据。综上都是以债权的保护方式则忽视了公告购买权具有物权性质，使共有人享有优先购买权的法定权利彻底悬空。3、不利于共有关系稳定，返而促进矛盾升级。共有人大多产生于特定的社会关系，如亲属或多年合作伙伴之间。共有人主张优先购买权与第三人主张善意取得已表明产生了纠纷，若保护第三人进入共有关系，只能在原共有人与转让人已产生的矛盾的基础上，再加上原共有人与新加入共有人的矛盾，使共有关系更加不稳定，更不便于共有财产的管理，难以实现物尽其用。
在司法实践中，关于共有人的优先购买权的实现仍存在着较大的争议。以上是笔者对共有人的优先购买权的一些粗浅看法，笔者希望通过对优先购买权的法律特征、行使条件、实现方式的分析，有利于共有人的优先购买权的理解和司法实践。


注释：
（1）王利明《物权法研究》中国人民大学出版社2002年版第342页。
（2）黄林有《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版第316页。
（3）何志《物权法判解研究与适用》人民法院出版社2004年版第736页。
（4）郭明瑞《民法》高等教育出版社2003年版第32页。
湖北省人民政府


关于印发《湖北省企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制审批办法》的通知

鄂人社发〔2009〕13号


各市、州、直管市、神农架林区人事局、劳动和社会保障局：

　　现将《湖北省企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制审批办法》印发给你们，请认真组织实施。

二OO九年七月十七日

湖北省企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制审批办法

　　第一条 为加强对企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的审批管理，规范企业工时制度，维护劳动者合法权益，根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国劳动法》和原劳动部《关于企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的审批办法》（劳部发〔1994〕503号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条 人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门对本省行政区域内企业申请实行不定时工作制或综合计算工时工作制的审批，适用本办法。

　　第三条 不定时工作制是指因生产特点、工作特殊需要或职责范围的关系，不能按标准工作时间衡量或需要机动作业，采取不确定工作时间的工作制度。企业对符合下列条件之一的劳动者，可以申请实行不定时工作制：

　　（一）高级管理人员、外勤人员、推销人员、部分值班人员和其他不能按照标准工作时间衡量的劳动者；

　　（二）长途运输人员、出租汽车司机和铁路、港口、仓库的部分装卸人员以及因工作性质特殊需机动作业的劳动者；

　　（三）其他因生产特点、工作特殊需要或职责范围的关系，适合实行不定时工作制的劳动者。

　　第四条 综合计算工时工作制是指因工作性质特殊需要连续作业，或受季节和自然条件限制，不能实行标准工作时间制度，以周、月、季、半年、年等为周期综合计算工作时间的工作制度。企业对符合下列条件之一的劳动者，可以申请实行综合计算工时工作制：

　　（一）交通、铁路、邮电、水运、航空、渔业等行业中因工作性质特殊，需要连续作业的劳动者；

　　（二）地质及资源勘探、建筑、制盐、制糖、旅游等受季节和自然条件限制的行业的部分劳动者；

　　（三）其他适合实行综合计算工时工作制的劳动者。

　　第五条 企业需要实行不定时工作制或综合计算工时工作制的，向县级以上人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门提出申请。

　　驻鄂部队企业、在省工商局登记注册的企业向省级人力资源和社会保障行政部门提出申请。

　　中央在鄂企业实行不定时工作制或综合计算工时工作制的，应按照人力资源和社会保障部的批复执行，并将批复文件、具体实施办法、涉及的工作岗位和人员报省级人力资源和社会保障行政部门备案；在武汉市以外的，还应报当地人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门备案。

　　外省企业在我省设立的分支机构实行不定时工作制或综合计算工时工作制，已经外省人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门批准的，应将批准文书、具体实施办法、涉及的工作岗位和人员报当地人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门备案。未获得批准的，经企业授权后由分支机构向当地人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门提出申请。

　　各市州可以根据本地区实际情况确定具体管辖范围。

　　第六条 企业可以直接或者通过信函、电子邮件等方式提交《实行不定时工作制或综合计算工时工作制申请（见附件1）》，并提交以下材料：

　　（一）盖有单位公章的企业法人营业执照副本复印件（在鄂分支机构需提供法人授权书）和组织机构代码证复印件各一份（验原件）；

　　（二） 本企业职工休息休假制度；

　　（三） 属于有毒有害工种（岗位）的，提交卫生防疫等部门出具的生产环境达标证明；

　　（四）再次申请的，提交前一次实施情况的书面说明；

　　（五）涉及劳务派遣人员的，提交劳务派遣单位和被派遣劳动者的书面意见。

　　（六）其他需要提供的有关资料。

　　第七条 人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门应依照《中华人民共和国行政许可法》的规定，规范审批程序。

　　人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门对申请材料不齐全或者不符合规定形式的，应当在5日内一次告知企业需要补正的全部内容。对申请材料齐全的，应当在5日内决定是否受理。

　　人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门受理申请后，应在受理之日起20日内作出决定，出具《准予行政许可决定书》（见附件2）或者《不予许可决定书》（见附件3）。20日内不能作出决定的，经行政机关负责人批准，可以延期，但最长不超过10日。

　　人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门在审查企业申请时，可以到企业进行实地核查。实地核查时，应当有两名以上工作人员同时进行。实地核查应当制作笔录，并由被核查企业的相关人员签字。

　　第八条 企业首次申请实施不定时工作制或综合计算工时工作制的，批准的实施期限不得超过一年；以后每次批准的实施期限不得超过两年。

　　企业在执行工时制度方面有违法行为的，必须整改到位后才能批准实施不定时工作制或综合计算工时工作制。

　　第九条 企业应当自收到《准予行政许可决定书》之日起5日内，向全体劳动者公示《准予行政许可决定书》，公示时间不得少于5个工作日。

　　第十条 企业应严格按照《准予行政许可决定书》的内容组织实施，不得扩大范围，并保障劳动者身体健康和休息休假权利。

　　第十一条 企业需要继续实行不定时工作制或综合计算工时工作制的，应当在实施期限届满30日前，按照本规定重新提出申请；逾期未提出申请的，实施期限届满后，企业应执行标准工时制度。

　　人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门收到企业申请后，应当在实施期限届满前作出准予许可或不予许可决定；逾期未作出决定的，视为准予延续，实施期限同前一期限。

　　第十二条 实行综合计算工时工作制的劳动者，在综合计算周期内的实际工作时间总数应不超过该周期的法定标准工作时间总数（40小时／周、166。64小时／月、500小时／季、1000小时／半年、2000小时/年），超过部分应视为延长工作时间，企业应依法支付劳动者加班工资。

　　实行综合计算工时工作制的企业安排劳动者加班，平均每月不得超过36小时。第三级以上（含第三级）体力劳动强度的工作岗位，劳动者每日连续工作时间不得超过11小时，每周至少安排休息一天。

　　第十三条 人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门应对企业执行工作时间和休息休假规定的情况进行监督检查。对未经审批或者超出审批范围实施不定时工作制或综合计算工时工作制的，要依法予以处理。监督检查人员要如实记录监督检查的情况和处理结果，并签字归档。

　　第十四条 人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门应当建立审批档案，对实行不定时工作制或综合计算工时工作制审批的相关材料，按照档案管理制度的规定立卷归档。档案保管期限不得短于实施期限届满后两年。

　　相关材料包括：

　　（一）企业的申请材料；

　　（二）行政机关依法出具的受理、不予受理、补正材料、延期、许可或者不予许可文书及送达回证；

　　（三）违法行为的整改情况；

　　（四）实地核查的笔录；

　　（五）监督检查记录；

　　（六）其他需要归档的资料。

　　第十五条 国家机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动关系的劳动者，需要实行不定时工作制或综合计算工时工作制的，参照本办法执行，向县以上同级人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门提出申请。中央在鄂国家机关、事业单位向省级人力资源和社会保障行政部门提出申请。

　　个体经济组织、民办非企业单位需要实行不定时工作制或综合计算工时工作制的，参照本办法执行，向当地人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门提出申请。

　　第十六条 本办法自2009年9月1日起施行。

　　本办法生效之前，已经本省县级以上人力资源和社会保障（劳动保障）行政部门批准实行不定时工作制或综合计算工时工作制，但没有明确实施期限的，应自本办法生效之日起一年内按本办法规定重新申报。

　　附件（略）：

　　1、《实行不定时工作制或综合计算工时工作制申请》（样式）

　　2、《准予行政许可决定书》（样式）

　　3、《不予许可决定书》（样式）