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二手房买卖中的法律风险防范/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 04:05:07  浏览:9725   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jpte.html) - 二手房买卖中的法律风险防范_党律师_新浪博客

山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话:13791987812

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贵州省小汽车管理办法

贵州省人民政府办公厅


贵州省小汽车管理办法
贵州省人民政府办公厅


为了从严控制社会集团购买力,抑制需求膨胀,实现增收节支和清廉从政,促进我省经济持续、稳定地发展,根据国务院有关规定和我省实际,制定本办法。

小汽车的定编
一、配备小汽车,原则上必须是县级以上企业、事业单位。低于县级的企业、事业单位,确因生产、业务工作需要,经当地政府同意或同级计委批准,也可以配备小汽车。
二、小汽车编制数量:县级企业、事业单位配备一至二辆;地师级企业、事业单位配备三至七辆。少数单位确有实际困难,必需超过上述定编数的,报经同级计委批准,可以适当增加小汽车编制。
集体企业、事业单位小汽车的定编,可按分级管理的原则,由各级计委视具体情况确定。
三、省属以及中央在省企业、事业单位小汽车的定编,由省计委负责审批;地、州(市)所属企业、事业单位小汽车的定编,由各地、州(市)计委负责审批。
四、省直机关小汽车的定编和管理,仍按黔府办〔1986〕42号文件执行,即分别由省委办公厅、省政府办公厅负责审批。

小汽车的分配计划
五、小汽车分配计划,根据每年国家计委和物资部分配我省的车型和数量,同时结合本地区的实际情况,统一由省计委负责编制分配方案,在征得省财政厅、控购办同意后,逐级下达。
六、中央各级部门直接分配在省下属单位的小汽车,凡带有资金和有编制的,可以纳入地方计划统筹安排。
七、分配小汽车,原则上以大、中型企业为主;行政、事业单位确属需要,资金落实,又是在定编范围内的,可以适当考虑解决,但车型从低不从高。
八、计划部门在分配小汽车时,必需会同财政部门严格审查购车资金是否正当。行政、事业单位使用财政资金,原则上不购计划外小汽车;企业和使用自有资金事业单位,首先在计划内购车,计划内确实不能解决的,再考虑购计划外小汽车。事业单位使用自有预算外资金购车,必需报
经同级财政部门审查同意。企业购车,只能使用后备基金或奖励基金,如属更新车辆(必需是相近类型的车辆)可使用更改基金,不得占用税款和生产发展基金。

小汽车的专控审批
九、列入专控审批的小汽车,包括新购小轿车、吉普车(不含BJ121、222吉普),16座以下的旅行车,工具车,以及用于更新、过户、馈赠的车辆。
十、小汽车的专控审批,应坚持集体审批制度,做到审批制度化。各级控购领导小组及其办公室要公开办事,增加专控审批工作的透明度,把专控审批工作置于人民群众监督下。
十一、凡购买小汽车的单位,必需逐级申报,省控购办汇总进行初审,认为符合专控规定和购车条件,即列出清单,附上必要的说明,移送省控购领导小组成员协调办公室,再提请省控购领导小组集体讨论决定。控购领导小组成员会议,一般每个月召开一次,会务工作由省控购领导小
组协调办公室负责,会后撰写会议纪要,省控购办凭会议纪要办理专控手续。遇有特殊情况,不能等到召开控购领导小组会议审批时,可以灵活变通,直接报省控购领导小组组长或其委托的副组长同意,控购办据以办理专控手续。
十二、单位申请购车,只要有计划部门按规定下达的小汽车编制和分配计划(购买计划外小汽车要有省计委发放的“准购证”),车源落实,资金正当,不负债,不欠税,业务工作需要,符合专控有关规定,控购机关应予批准。
十三、未经控购领导小组批准、控购办办理有关手续,而擅自购车的,都是违纪行为,银行不得付款,供货单位不得供货,工商行政管理机关不得验证,车管部门不得入户,石油部门不得供油。
十四、为了切实做好小汽车控购工作,由省控购领导小组协调办公室牵头,计划、控购、物资等部门参加,定期召开联席会议,互通情况,对控购执行中发生的问题进行协调,共同把好小汽车定编、计划分配、控购、入户等关口。

小汽车的供应
十五、贵州省机电设备公司是国家核定的我省经营小汽车的唯一单位。各有关单位购买小汽车,一律由省机电设备公司供货,其他任何单位不得擅自销售或供应小汽车。
十六、贵州省机电设备公司要严格遵守小汽车销售管理规定,销售每辆小汽车,必需有购车单位出示的控购机关的批购文件,否则不予供货。
十七、车辆管理部门对计划内分配的车辆,清理出来的车辆和没收的车辆核发牌证,凭省机电设备公司开具的并经工商行政管理机关验证盖章的发票及控购机关的证明办理;对计划外小汽车核发牌证,凭省机电设备公司的发票和控购证明办理。

奖励与惩罚
十八、计划、控购、物资、车辆管理机关及其工作人员,都要为政清廉,秉公办事,作风正派,以实际行动在人民群众中树立良好的形象。对在小汽车管理中做出突出成绩的单位或工作人员,要给予表彰和奖励;对以权谋私、敲诈勒索、贪污受贿等腐败行为,要给予相应的纪律处分,
直至提交司法机关追究刑事责任。
十九、对不经批准,擅自购车的单位和责任人员,按国务院《关于从严控制社会集团购买力的决定》和《关于违反财政法规的处罚规定》,予以从严惩处,该罚款的罚款,该没收的没收,该给纪律处分的给纪律处分。
二十、对利用专控小汽车进行买空卖空、倒买倒卖,从中牟取暴利的,要坚决打击,决不手软,除给予经济制裁外,还应依法追究其他责任。
二十一、对没有控购机关的批购文件,小汽车供应单位擅自售车的,除没收销售利润外,还要根据具体情节和造成的后果,给予批评教育或行政处分。



1989年8月1日

关于积极应对当前旱灾冻灾切实抓好科技减灾工作的通知

科学技术部


关于积极应对当前旱灾冻灾切实抓好科技减灾工作的通知

国科办农〔2011〕7号


各有关省、自治区、直辖市、计划单列市科技厅(委、局):
  2010年入冬以来,我国北方部分省区持续干旱以及南方部分省区严重雨雪冰冻灾害,对农牧业生产带来严重的不利影响。党中央国务院对于防灾减灾工作高度重视,在2011年1月18日召开的国务院第五次全体会上做出了明确部署。按照国务院的部署,依据科技应急救灾响应预案,科技部决定迅速启动抗旱防冻减灾科技行动,采取有效措施,应对冰雪灾害和抗旱减灾,为保障粮食安全和农民增收提供科技支撑。
  各单位要迅速行动起来,切实把科技减灾作为当前农村科技工作最紧迫的任务,充分发挥科技作用,为打好这场硬仗作出积极贡献。各单位要重点部署做好如下工作:
  一、强化科技抗旱防冻减灾工作指导
  要根据地方党委、政府关于抗旱防冻减灾工作的总体部署,组织多学科专家,制定分区域、分品种、分农时的农林业防冻抗旱、人畜饮水保障、水源合理调配、应急水源建设与使用、病虫害防控等防冻抗旱应对技术和补救措施,及时制定农业生产滚动预案,最大限度地减轻灾害造成损失。
  二、大力开展科技抗旱防冻减灾的技术指导
  筛选一批针对性强和实用度高、见效快的作物和畜禽新品种、栽培和养殖、节水灌溉、增温保墒等技术和产品,分别编制成相应的技术手册,尽快送到救灾一线、农村基层,并进行现场指导。
  三、开展科技特派团服务
  根据农业一线和农村基层抗旱减灾的需要,依托科技项目承担单位,组织科技抗旱减灾特派团,动员广大科技特派员深入灾区生产一线,与受灾县市密切合作,深入田间和基层,开展科技培训和科技帮扶服务等综合性现场技术服务。开通“12396”的地区要做好针对性抗旱减灾专题服务,其他地区要利用已有的信息设施,做好信息化服务。
  四、做好在研项目的督导
  各受灾省科技厅要切实加强对在研国家科技计划相关项目的实施督导和工作调度,努力保障项目按计划实施,并使项目成果有效服务于抗旱防冻减灾工作。
  当前抗旱防冻减灾已经进入到关键时期,要加强领导,立足当前,着眼长远,集成资源,通力协作,把科技抗旱防冻减灾工作抓紧、抓实、抓细、抓好。在此期间,请你们将抗旱防冻减灾科技工作安排、进展情况、重要建议及时报我部农村科技司。
  联系人:王亚武
  电话:010-58881424
  电子邮件:wangyw@most.cn
                             科学技术部
                          二○一一年一月二十五日